1. 引言

2. 投資環境及因素

3. 香港概述

4. 物業市場

5. 香港整體經濟

6. 未來建設

7. 樓市展望

千禧年將至，99年亦將過去，這時正是部署千禧計劃之最佳時刻．隨著97年金融風暴所帶來一連串之經濟創傷，香港整体經濟經歷了長達兩年多的不斷努力改革，堅忍及積極進取，現已開紿從谷底中穩步回升，雖然距離顛峰時期還很遠，但這亦正是投資的極佳時機．

物業市場過往是香港最具吸引力的投資市場之一，將來亦是最具吸引力的投資市場，因為香港具備以下條件：
1） 政治穩定
2） 法律健全
3） 經濟根基深厚
4） 國際金融中心
5） 物業市場發展完善
6） 資訊發達
7） 酒店及飲食業名聞於世界
8） 批發，零售及進出口貿易蓬勃
9） 航運及運輸業發達
10） 大型基建落成，如赤立角機場，全香港及新界多條高速環迥公路等11） 地利環境優越，位於中國之南大門

再加上在外國投資者眼中，香港具有以下十項優點：
O 國際投資者與港人享有同等法治保障
O 能確保穩定的自由社會
O 政治會最終達至全面民主
O 良好的公務員系統
O 龐大儲備及稅率低
O 極完善的基建設施
O 政府具有企業頭腦
O 捍衛聯匯和自由經濟政策
O 聯繫東西方的最佳文化及商業橋樑
O 港人勤勞和具有勇於面對逆境的能耐

近月香港政府除將投入二千多億港元之多項大型基建外，還已落實興建迪 士尼樂園及正在籌建數碼港，再配以中國將加入世界貿易組織等因素相信 香港未來數年之經濟必定蓬勃．　

物業市場是每個投資者必須投入之市場，不論是自用之住宅，商用之寫字 樓，工業用之廠房或零售業用之舖位等，都可作為投資對象．

香港位於中國東南部，亞洲之中心，有"東方之珠"之稱．面積約一千一百平方公里，人口約六百八拾餘萬．而政府統計處預測香港人口至2011年將達至七百八十萬，到2016年將達八百二十萬．
　　
香港是一個人煙稠密的地方．人口日益增長，市民對提高生活質素的要求 不斷增加，而香港在國際和區域層面發揮著多元化功能、帶動經濟增長，這些因素都不斷對香港構成增長壓力．香港最重要的多項功能，計有中樞港口和中樞機場、商業、金融及高增值產品和商業服務的國際中心、高檔及高科技工業基地、學術及專業知識中心、東西文化交匯點，以及遊客和商務旅客的主要目的地．

香港能成為全球貿易列強中，排行在前十名之內的主要因素，是由於自由貿易和自由企業的經濟政策，以及簡單的課稅制度和低稅率，工人勤奮敬業，管理階層不斷創新，工業基本精密先進，運輸效率甚高，並有電腦化的機場貨運大廈和高踞世界前三名的貨櫃碼頭．

香港為一國際大城市，加上地少人多，房地產發展發達是必然之事．　 住宅物業市場繼一九九八年顯著下挫和大幅波動後,到一九九九年上半年來轉趨穩定． 一九九九年上半年，住宅樓宇價格輕微上揚．一九九九年六月與一九九八年十二月比較，樓宇價格平均上升3%．

一九九九年上半年，寫字樓方面方面的投資仍然受到經濟欠佳，和營商前景不明朗所影響，買家多採取觀望態度．

商舖的市道在一九九九年上半年同樣持續大致淡靜，不過，租務活動在較近期稍有增加．

工業樓宇方面，市道在一九九九年上半年仍然不景．

香港政府落實與建迪士尼主題公園，此項總投資額近三百億元的龐大項目．由於現時市場最缺乏的是好消息，迪士尼落實興建，正好有助市民及投資者對經濟前景的信心．

香港政府進行重大基建項目以刺激市民及投資者對前景的信心，早有前科．一九八九年，人心虛怯，香港政府隨即於一九九一年公佈"玫瑰園"項目，以千億元投資興建新機場及其配套設施．往後數年香港經濟出現強勁增長，"玫瑰園"功不可沒．今次落實興建迪士尼主題公園，有異曲同工之妙，雖然規模比較"玫瑰園"小，但加上二千多億大型基建項目相信可激市民及投資者對香港經濟前景信心的目的．

香港作為中國之"南大門"，中國成功加入"世界貿易組織"對香港亦有一定之利好作用，對市場信心有助． 　　　　　　　

　　香港物業市場上可供發展之型式及類別眾多，但基本上可分為住宅，寫字樓，商舖，工業，工貿樓宇及新界農地等多種．對於各種市場之近況，現簡述如下：－

住宅市場

過去五年香港人口增長八十萬人，每年增長為2.5%,家庭數目每年平均增長6.66萬個或3.9%，五年合共增33.29萬個家庭,住宅新供應卻只有約二十八萬個,追不上新增家庭數量．此外，市民期望人均居住面積愈來愈大， 對房屋需求將殷切．

香港經濟已在第三季有見底回升跡象，樓價自一九九七年第四季起大跌後， 已稍為喘定，再大跌機會微，是入市時機．

目前有不少公屋住戶均有置業能力，加上不少舊樓業主也想改善居住環境， 故料未來市場對新建私營房屋仍有一定的需求．香港私營房屋中，樓齡超 20年的達約50%，該批住戶是未來的住宅市場的購買力．

房屋供應量及人口增長數字份 私營 公營出租 公營出售 總數 家庭增長 人口增長
1996 19,870 14,946 16,878 51,694 60,194 151,300
1997 18,200 17,014 21,535 56,749 88,713 195,800
1998 22,300 14,214 21,093 57,607 78,833 188,500

根據政府統計,私人住宅預測落成量統計一九九九年為36,057個單位及二零零零年為31,324個單位．

寫字樓

甲級寫字樓較好，因為優質商夏的供應量較少，以香港為基地的跨越公司愈來愈多，對甲級寫字樓始終有需求,甲級寫字樓價格反彈至每平方呎六至七千元，單講未來，優質商夏的樓價應可看好．香港經濟長遠發展樂觀 ，優質物業會有好的回報．

根據政府統計私人寫字樓預測落成量統計一九九九年為467,000平方米及二零零零年174,000平方米．

商舖

一九九九年第二季季尾期間零售業漸趨穩定，第三季零售業的市場氣氛逐 漸向好．新加入市場的中價品牌零售商，為部份優質地區的店舖物業帶來需求．

根據政府統計私人商業樓宇預測落成量統計一九九九年為196,600平方米
二零零零年為166,900平方米．

工貿樓宇

工業市場表現有起有跌．租務市場持續呆滯，租金下跌．銷售市場方面， 則有多項大型或整幢物業成交．不少買家均選擇性地物色合適的物業作擴充或重建發展用途．

根據政府統計，私人工業/寫字樓綜合樓宇預測落成量統計一九九九年為
39,400平方米及二零零零年為14,000平方米.
最近海外資金大為看好本地優質物業，現列出多宗大額物業成交，見附表如下：－

初步粗略評估，一九九九年第二季本地生產總值與一年前比較回復至約0.5%的輕微實質增長，扭轉一九九九年第一季錄得的3.4%跌幅．

經季節性調整而相連季度比較的數列顯示，本地生產總值在一九九九年第二季的反彈更為明顯，錄得3.1%的實質升幅．而第一季的跌幅為0.3%.

按本地生產總值各個主要組成部分分析，私人消費開支在一九九九年第二季回復1.3%的按年實質增長．而第一季則下跌4.4%．消費品及服務消費開支均有改善．

按國民經濟核算定義計算的政府消費開支，在一九九九年第二季與上年同期比較實質上升3.5%，而一九九九年第一季的相應數字為3.9%．

本地固定資本形成總額在一九九九年第二季按年實質跌幅為26.4%，而第一季的跌幅為22.2%．

由於私人機構投資意欲仍然疲弱，機器及設備開支在一九九九年第二季與上年同期比較實質下跌28.3%．

樓宇及建造活動在一九九九年第二季仍然呆滯．由於新動工的建築計劃仍處於施工初期，一九九九年第二季私營樓宇及建造的工程量與上年同期比較實質下跌26.9%．一九九九年第二季的整体建造開支較上年同期實質下跌19.9%．

有形貿易方面，一九九九年第二季整體貨物出口的按年實質跌幅，由第一季的4.8%收窄至2.0%．出口往區內主要市場強勁復甦．一九九九年第二季貨物進口與上年同期比較，實質下跌7.9%，跌幅亦較第一季的10.3%為小．

無形貿易方面，一九九九年第二季服務輸出與上年同期比較實質上升1.7%，較第一季0.6%的輕微升幅為大．與此同時，一九九九年第二季服務輸入與上年同期比較則輕微下跌0.6%，而第一季的跌幅為0.8%．

政府總部發言人指出：外圍及本地環境進一步好轉，令本港經濟第二季復甦．由於日本和受金融風暴的東南亞經濟體系的需求增強，及美國繼續吸納進口貨物，本港的出口表現得到支持．訪港旅遊業在區內旅遊需求持續增加的帶動下，進一步復甦．本地方面，私人消費開支在經過連續五季下跌後，在今年第二季回復按年增長．由於整體經濟及金融情況穩定下來，消費意欲普遍增強．勞工以及資產市場較前穩定也有幫助．

用作概括量度整體通脹的本地生產總值內含平減物價指數，於一九九九年第二季較上年同期下跌5.4%，而一九九九年第一季的跌幅為3.6%．這反映本地經濟的成本及價格繼續調整，及無進口通脹的壓力．

經採納了按年經濟統計調查最新的基準數據後，一九九七年全年本地生產總值的實質增長率由+5.3%向下修訂至+5.0%．而一九九八年全年的實質增長率則維持不變，仍然是-5.1%．經納入最新統計調查資料，一九九九年第一季本地生產總值的按年實質變動率由-3.4%向上修訂至-3.2%．經季節性調整而作相連季度比較的本地生產總值則維持不變，仍然是-0.3%．

最近經濟合作與發展組織(OECD)預測，中國的經濟增長在明年將會進一步放緩，但本港的經濟將會明顯改善，明年的經濟增長將達百分之四．

香港政府為提高本港於世界各城市中之競爭力及時順應社會之變遷，除已完成大量基建項目外，現正進行多項跨世紀之大型建設及多項研究報告，
簡述如下：－
1) 大型運輸計劃

2) 正在籌備發展或研究的項目：－
O 米埔沼澤區設立國際濕地公園
O 九龍興建世界級表演場地
O 大嶼山興建連接東涌至天壇大佛的吊車系統
O 海洋公園建造一個建築費達5億元的"海洋奇觀"
O 香港仔興建漁人碼頭式發展項目
O 維多利亞港兩旁興建全新海濱公園
O 中西區進行旅遊地點改善計劃

綜觀以上各項因素，本港物業市場，現在雖然仍然處於低位，而且除個別物業外，整體交投較淡靜，但期望本港整體經濟改善後，再加上各項大型基建的動工，相信本港物業市場將會再度活躍，而投資者入市則仍需小心考慮

備註：以上資料雖已盡力整理，惟只作參考之用途．

日期：一九九九年十一月二十二日

德業物業顧問有限公司
市場研究部